업무용 오피스텔에 전입 신고를 하면 어떻게 될까?

만약 특약에 전입신고가 불가하다는 특약으로 계약을 진행했는데

전입신고를 하는 경우 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

업무용 오피스텔에 전입 신고를 하면 어떻게 될까?

전입신고란?

"주민등록법 제16조 (거주지의 이동)"
①하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.

즉, 거주지를 옮기게 되면 새로 살게 된 관할 관청에 주민등록법상 주소를 이전하는 것입니다.

 

전입신고는 왜 할까?

여러 이유가 있지만 가장 중요한 것은 바로 돈이겠죠.

전입신고를 하면 대항력이 발생합니다.

 

대항력

대항력이란 민법에서, 

"이미 유효하게 이루어진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때,

 이를 물리칠 수 있는 법률에서의 권리와 능력"을 뜻합니다.

임대인이 계약기간 동안 바뀌더라도 

이전 집주인과 계약에 의한 권리를 행사할 수 있습니다.

 대항력은 전입신고 한날 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

확정일자는 무엇일까?

확정일자는,

 "증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 

법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말한다"

(대법원 1988. 4. 12. 선고 87 다카 2429 판결 등).

즉, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있음을 공적으로 증명된 일자를 뜻합니다.

전입신고를 하면 대항력이 생기고 

"전입신고 + 확정일자"를 하여야 

우선변제권이 생깁니다.

전세권과 전입신고+확정일자

혹시 "전세권"이라는 용어 들어보셨나요?
많은 분들이 전세권 설정과 전입신고+ 확정일자의

 차이점을 잘 모르시는 것 같아서
설명드리면

전입신고+ 확정일자 1. 소액보증금 : 최우선 변제금 조건 부합하면 받을 수 있음 2. 임대인의 동의: 동의 필요없음 3. 보증금 돌려받지 못하는 경우 : 보증금 반환청구소송을 통해 강제집행 4. 경매시 : 최우선변제 배당신청 없이 받을 수 있음

전세권 설정 1. 소액보증금 : 못 받음 2. 임대인의 동의: 동의 필요 3. 보증금 돌려받지 못하는 경우 :  직접 경매신청 4. 경매시 : 최우선변제 배당 신청하여야 받을 수 있음

모두 나의 소중한 보증금을 

지키기 위해 하는 것이고

 

"전세권"은 등기를 하여야 효력이 발생하며 

등기비용이 약 100만 원 정도 소요됩니다.

 

"전입신고 + 확정일자"를 받는 경우 600원이면 해결 가능하고

 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

업무용 오피스텔에는 전입신고가 불가하다?

업무용 오피스텔에 전입신고가 불가하다는 법은 어디에도 없습니다.
내가 거주 하고 있는 공간이 주거용으로 사용하고 있으면 업무용이든 근린생활시설이든 전입신고가 가능합니다.

또한 전입신고는 위에서 알아본 바와 같이 임대인의 동의를 요하지 않습니다.

하지만 업무용 오피스텔을 계약할 때

"전입신고가 불가능하다, 만약 이를 위반할 경우 임대인에게 손해를 배상한다"라는

특약으로 계약을 하는 경우가 많습니다. 

이 특약이 효력이 있을까요?

"주택임대차 보호법  제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."

임차인이 전입신고를 못하게 하는 규정은 

임차인의 보증금 보호에 불리한 것으로
명백한 강행규정 위반입니다.

이러한 경우 재판에 들어간다면 

임대인이 무조건 패소할 수밖에 없습니다.
(대법원 판례)

하지만
확인설명서 용도란에 "업무용"이라고 기재하였고, 

만약 특약을 "본 호실은 업무용으로 하는 계약이며,

 주거용으로 사용하지 못하고 전입신고가 불가하다"라고 

작성한다면 임대인이 승소할 수 있는 가능성이 매우 큽니다.

사실 세금 문제는 전입신고가 중요한 것이 아닙니다.
실질과세원칙에 의거 공부상 용도나 

사업자등록 여부와 상관없이

'주민등록 전입 여부, 거주시설 구비 여부, 실제 사용용도 등'
종합적으로 판단하게 됩니다.

 

결론

 

1. 업무용 오피스텔도 전입신고가 가능하다.
2. 전입신고 불가 특약은 강행규정 위반으로 효력이 없다.
3. 업무용 계약이라고 디테일하게 특약을 작성하면 임차인이 불리하다.

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