신축 오피스텔 왜 전입 신고가 안될까?

자취를 마음먹은 여러분은 높은 층의 탁 트인 전망, 대로변 위치, 훌륭한 보안, 상업지역의 높은 수준의 인프라

화이트톤의 붙박이장과 깔끔한 화장실과 실내, 창문 밖으로 보이는 도심의 야경을 상상하며

오피스텔을 알아보시나요?

 

하지만 현실은 녹녹지가 않죠. 직방, 피터팬, 네이버 등 을 통하여 오피스텔 문의를 하면 

"해당 호실은 전입신고가 안되는데 괜찮으신가요?"

"해당 호실은 업무용이라 사업자만 가능하신데 괜찮으신가요?"

라는 답변을 많이 받아 보셨을 겁니다.

그 이유가 무엇인지 알아보고 어떻게 해야 합리적인 선택을 할지 알려 드리겠습니다.

 

지금 시작합니다!😁

신축 오피스텔 왜 전입신고가 안될까?

오피스텔이란?

오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물로서 일과 거주를 함께 할 수 있는 공간을 뜻합니다.

따라서 주택법의 적용을 받는 일반 주택과는 달리 오피스텔은 건축법의 적용을 받습니다.

본질적으로는 업무용이라는 것이죠.

 

오피스텔을 분양 또는 매매를 한 임대인은 선택의 기로에 놓이게 됩니다.

 

'주택임대사업자등록을 할 것인가'

'일반 임대사업자등록을 할 것인가'

 

임대인은 왜 일반 임대사업자로 등록을 할까?

임대인은 오피스텔 분양 시 임대인은 건물가액의 10%를 부가가치세로 납부를 하게 됩니다.

일반 임대사업자등록을 하는 경우 업무용으로 계약을 하고 건물에 대한 부가세를 환급받을 수 있게 됩니다.

 

또한 업무용 오피스텔은 주택수에 포함이 안되기 때문에 취득세와 양도소득세 부분 등에서 상당한 이점이 있습니다.

이런 경제적인 이득으로 인해서 많은 임대인들이 주거용으로 등록하길 기피하는 현상이 발생하고 있습니다.

 

우리는 어떤 선택을 하여야 할까?

신축 오피스텔의 경우 부가세를 환급받기 위해 더더욱 많은 임대인들이 업무용으로 계약을 하시길 원합니다.

유튜브나 많은 인터넷 매체를 통해 우리는 전입신고와 확정일자를 받아야

나의 보증금이 안전하다는 것을 어렴풋이 알고는 있습니다.

 

전입신고를 안 해서 내 보증금을 못 돌려받으면 어쩌지? 라는 생각을 하실 텐데요.

여러 가지 방안을 말씀드리겠습니다.

1. 세대분리를 위한 경우

세대분리를 위해 자취를 하시는 경우 전입신고가 필수입니다.

전입신고가 가능한 오피스텔을 꼭 들어가셔야 합니다.

신축 오피스텔의 경우는 부가세 환급을 위해 거의 대부분이 업무용으로 계약을 합니다.

욕심을 좀 버리시고 시간을 많이 두시고  전입신고가 가능한 주거용 오피스텔로 가셔야 하겠습니다.

광고를 볼때 업무용, 부가세별도, 사업자로 가능 등 써있으면 전입신고가 안된다고 보시면 됩니다.

전입신고가 가능하다는 내용은 중요한 내용이기 때문에 광고에 거의 쓰여있습니다.

2. 전입신고가 꼭 필요하지 않은 경우

이런 경우에는 보증금을 최대한 저렴 하게 들어가셔야 합니다.

보증금을 돌려받지 못하는 경우는 여러 가지가 있지만 가장 큰 이유는 경매로 넘어갔을 때입니다.

최대한 적은 보증금으로 계약을 해야 나중에 문제가 생겼을때 온전하게 돌려받을 확률이 높겠죠.

 

만약 내 자취방이 경매로 넘어가는 경우, 경매개시 결정이 난 이후 낙찰이 될때까지 최소 6개월이 소요됩니다. 

그럼 그때 전입신고와 확정일자를 받으시고 월세와 관리비를 지불하지 않으면 

나의 보증금보다 더 많은 이익을 얻으실 수도 있습니다.

3. 겸업제한이 없는 경우

겸업제한이 없는 경우에는 사업자를 해당 호실로 하나 만드시면 됩니다.

사업자는 부동산 임대차 계약서가 있어야 등록이 가능합니다.

정보통신업 같은 사업자는 홈텍스에서 간단하게 사업자를 내실수 있습니다.

사업자등록을 하시고 세무서에서 확정일자를 받으시면 내 보증금도 우선변제권이 생기고

오피스텔을 고를 수 있는 더 많은 선택지가 생기실 겁니다.

4. 다음 임차인이 잘 구해질 만한 좋은 오피스텔로 들어간다

보증금을 돌려받지 못하는 두 번째 가장 큰 이유는 다음 임차인을 구하지 못할 때입니다.

다음 임차인이 바로 구해진다면 보증금을 못 돌려받는 경우가 있을 수가 없죠.

내가 좋은 것은 남들 눈에도 좋습니다.

충분한 시세 조사와 좋은 방을 고르실 수 있는 좋은 눈을 기르시길 바랍니다.

 

또한 나가실 때가 되면 청소를 잘해놓으시고 부동산에 방을 잘 보여주신다면 

새로운 세입자가 곧 구해지실 겁니다.

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